October 16, 2018    中文(简体)   
浅谈房屋买卖中的地产经纪该有的尽职责任Due diligence

什么是due diligence? 


Due diligence就是尽职调查责任。

无论房屋投资过程中的买家卖家, 还是双方的代理地产经纪, 都需要认真做好due diligence。 很多人觉得地产经纪就是一个中介,负责开门、看房、下offer、写合同完事。

过去几年房地产市场火热让不少房地产经纪,特别是新人在offer大战中靠价格帮客户买下房子而忽略了很多房屋的问题。


根据REBBA 2002道德准则:

凡对客户购买或售卖房产做决策时有比较重大影响的物业信息情况,

其房地产经纪必须采取合理的措施去核实确定,并有明确的判断,尽早与客户进行沟通,提出建设性的意见。

加拿大买卖房屋不存在标准的合同样本

买卖合同的shchedule A是买家经纪下offer时根据每个房屋来拟定条款保护买家的。

但房地产经纪没有一套既定的程序该怎么去做尽职调查,所以每个地产经纪有没有尽职调查跟经验和职业道德很大关联,每个地产经纪的购房合同都不一样。即使同一个地产经纪,不同房屋,购物合同的条款都不一定一样。可能地产经纪的一个小错误,能给客户带来数万元甚至数十万元的损失。

 

举例一

按照经纪准则,地产经纪本应该对房屋有一定的认知,核实房屋有无影响健康或安全的潜藏问题,例如墙壁里长霉,有无可能降低房屋价值的缺陷。

但这些不是考完试拿到经纪牌照就一定有相应的房屋认知和判断。

早年帮客户在Scarborough买了一个物业,有近三十年的房龄,客户很喜欢,验房的过程一直都很顺利,但最后验房师发现整个地下室drywall里面都长了霉,到处都是,尽管仪器显示湿度在合理范围之内,验房师也表示没有太大的潜在隐患, 只需除霉。

这里解释一下,严重发霉(mold)会危害人的健康,还可侵蚀木头,保温棉等建筑材料。

卖家表示之前出租过地下室,租客保养不大好。也愿意降价补偿给买家。

但发霉的原因很多,除了保养通风不当,还有例如漏水渗水损坏造成的drywall发霉,曾经小范围种过大麻也会发霉。

为了保险起见,带上买家,在傍晚的时间到附近邻居敲门,了解所买物业平时出入人员情况,是否真的出租过,之前的租客情况。

核实卖家经纪所述地下室出租几乎和邻居的反映差不多后,买家仍选择要这房子,最后价格相应减下来。

加拿大,口说无凭,必须白纸黑字写在合同上,同时在购房合同中加上卖家关于房屋质量保证的条款,卖家必须披露正常合理的情况他会知道的房子的隐患且不适合居住的情况。

 

通过和邻居的聊天有时能了解很多问题。

过去疯狂的市场,不少问题房因为offer大战买家出无验房条件offer被掩盖了,但当现在市场健康或冷淡的时候,其实不少看着很好的房子实际有不少隐藏的问题。

 

举例二

今年帮客户在Markham一个传统好社区买了一个有四十年房龄的物业,验房时发现地下室的drywall都被割开过替换了一部分,验房是没有问题。

卖家解释说20多年前整个街道被洪水淹没过,政府的管道爆裂,当年整条街房屋地下室都被淹,保险公司赔偿修好了。

为了买个安心,陪着买家一户户邻居敲门,都是这样的解释而非只有我们买的物业被水淹,最后才出fulfillment给卖家。

这样的事例还不少。新装修的物业总是受更多买家欢迎的,如果装修好,价格又特别新引的无需抢offer的,一般我们都会特别地去多角度核实卖家为什么卖。

举例三

曾带客户看过在Brimley/Steeles一带的房屋,就遇到了“疑似大麻屋“,卖家经纪表示不是大麻屋。

但是和两个邻居聊天后都表示曾经有警察进入房屋,有看到大麻,他们认为是大麻屋。

后来搜索过也没有相应的大麻屋污名,但能肯定的是物业至少被存放过大麻,有没有小范围的种植过,无从考究,因为地下室已被全新装修过,最后放弃了该物业。

越来越多的买家会希望在合同上,卖家保证房子没有发生过自杀/谋杀/闹鬼的谣言,这些不是法律上强制性要求卖家一定要主动披露的,

买家不重视或者不知道可以提出什么要求的时候, 往往会忽略了这些保护自己利益的条款。

举例四

在数年前曾经帮客户抢offer,这是位于Aurora的装修很漂亮但价钱比其他同类型低的bungalow,在对物业进行估价时,已发现连续4年,每个买家买入后半年都会卖出,而且是没有钱赚的卖出。

再研究每个曾经上市的MLS信息,发现早期该物业地下室有桑拿房,后来装修后没有了,只有连续四年每年都上市售卖,每年的新业主都住不够半年。

在买房合同拟定卖家必须保证该物业没有发生过自杀/谋杀/闹鬼的谣言,尽管我们出了一个无条件的offer,卖家当晚还是选择了一个价格比我们低的offer。

卖家经纪只是回答卖家不喜欢我们的合同条款,没有直接回答我们问的房子为何易手频繁的原因。


买房时其实还有很多的其他问题需要探究,例如邻居之间有没有发生土地侵占纠纷,多伦多很多老区有油罐和土壤污染的注意问题。

Newmarket地区政府管理地下室分租比其他区更严格,不管投资还是自住,

地下室没有permit而出租是很容易被租客举报罚款的。

Newmarket市府网站可查到所有合法分租的物业地址,名称叫做 Accessory Dwelling Units。

如果买了投资房而不知道该区的游戏规则,可能租金没赚到不说,反而惹上一身的麻烦。


所有的客户都期望经纪能保护他们的最大利益。除了大麻屋和石棉等问题在法律上卖家必须披露,卖家不会对买家没有发现的其他问题负责。

而地产经纪,应在客户下offer前做到尽职调查。防止客户将来蒙受不必要的经济损失。

(Victoria Zhang 内容本人原创,图片来源于网络,内容未经本人授权,请勿转载,否则视为侵权举报)

 
Posted by: Victoria
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