December 15, 2018    中文(简体)   
多伦多Midtown细分数据分析-- 过去8个月的房市沉浮中,城内Midtown区的摇摆,回生以及坚挺

【重磅原创】细分数据分析 -- 过去8个月的房市沉浮中,城内Midtown区的摇摆,回生以及坚挺

这篇文章里,我会与大家尽可能地分享一下从 2017 年开始, 直到今天(8 月 31 日), Midtown 各 类物业的走势。 来仅仅依靠地产局的数据来解读多伦多城内老区的走势, 会很容易存在偏差。 因为多伦多中城的房屋 往往都在 1920 到 1950 年之间建成。房屋的大小从不到 20 尺宽的半独立, 到 50 尺以上的豪宅地, 五花八门。加上过去的 70 到 100 年中, 这些物业往往都有不同程度的加建, 装修或维护, 使得笼统 化分析城中数据变得意义不大。

 这篇文章里,我会与大家尽可能地分享一下从2017年开始, 直到今天(8月31日), Midtown各类物业的走势。

 来仅仅依靠地产局的数据来解读多伦多城内老区的走势, 会很容易存在偏差。 因为多伦多中城的房屋往往都在1920到1950年之间建成。

房屋的大小从不到20尺宽的半独立, 到50尺以上的豪宅地, 五花八门。加上过去的70到100年中, 这些物业往往都有不同程度的加装修或维护, 使得笼统化分析城中数据变得意义不大。

今天这篇文章里, 我希望与大家讨论几种Midtown最常见的物业,而在讨论过程中我会尽可能地找采样量大的物业类型,以便丰富采我希望大家看到这篇文章之后, 可以窥一斑而知全豹, 更加切身地感受到Midtown是如何经历今年春天这场疯狂与绝望交替的风波的。

 

样选择与范

 我们会今天主要讨论以下四种Midtown最常见的物业类型:

 1,无特色半独立屋

2,25尺独立土地(20年内无装修, 以厨房为基准,接近纯地价)

3,25尺深度装修过/加建过的两层独立房(可以很舒适的居住)

4,25尺翻建物业

首先我会给不太熟悉Midtown的朋友们做一点补习, 如果已经了解的话, 请略过下一段。 

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Midtown 半独立屋的特点与分布:

 物业特色:

•    是Midtown入门级物业

•    加盖之前一般3卧房, 1200到1400尺,主层一般没有卫生间,二楼有一个卫生间。

•    如果Lot大可以加建,但是层高不高(8尺以下)。最大可以加到2000尺左右。

•    一般房子之间有MutualDrive,但是基本都不能过车。停车基本靠FrontPad。如果门口有树就没办法了。

•    车库就算有也几乎形同虚设,车停不进去

•    二楼三个房间之内,往往有一个很小,小到不好摆Queen Size床

•    地下室高度平均6尺半,有的人愿意把地下室挖深一层。

•    是Midtown最常见的物业类型之一。 Lot size基本在18 到25尺之间

•    因为价格相对便宜,需求量很大。

•    加建/深度装修过的半独立曾经有在2017年初卖到过200万以上的记录。彻底翻建过的两个半独立也有每个

     卖到过280万的记录。跟同区同类独立屋几乎可以持平。

主要分布:

Davisville, Allenby, Bedford Park, Sherwood Park, Leaside, 等等

 25/30尺宽的两层老独立屋

 

物业特色:

•    一般3卧房, 1300到1400尺

•    有加盖/装修/翻盖潜力, 但是层高不高

•    一般房子之间有MutualDrive, 但是基本都不能过车。 停车基本靠FrontPad。

•    车库就算有也几乎形同虚设

•    二楼经常有一个房间没法放Queen Size 床

•    地下室高度平均6尺半, 有的人愿意做Underpining。

•    是Midtown最常见的独立物业, Bread and Butter。 25尺地也是Midtown入门标准尺寸。 Leaside/Chaplin除外(30尺起)

 

主要分布:

Davisville, Allenby, Bedford Park, Sherwood Park, Leaside, Chaplin Estate, Lytton Park东北角, 部分Moore Park, 等等 


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以下开始正文,讨论四种房屋今年的走

 1,无特色半独立屋

采样范围:Leaside区Thursfield Cres上7个同街半独立屋的售出记录。Midtown的半独立物业分布相对比较广泛。 

我选择用Thursfield这条街的销售记录做采样, 是因为第一,这条街上每个物业之间的差距非常的小:几乎全部是25尺宽,最初三房, 房子后面可以停车的半独立物业;第二, 这条街上今年的销售记录足够多,可以保证数据的丰富性。

物业详情:


 

最高点:16 Thursfield:        $1.552M                    4月6日

最低点:43 Thursfield:       $1.045M                    7月7日

最近点:78 Thursfield        $1.131M                    7月12日 

 点评:

这条街上物业价格的从盛至衰, 以致到后来的触底反弹, 都非常具代表性和参考意义。 很有意思的是, 16号Thursfield的内饰绝不是最好的(中国人3万块的装修), 而43 Thursfield的内饰也并不烂。78号, 就是最近卖的这个, 实际上是很有意义的分水岭。 

卖家从1.3M左右开始降价, 一直到99万抢Offer.我看过这房两次, 卖家本身的期待值实际上只是100万出头而已。 结果Offer day竟然真有四个人来抢, 而最终的哦售价高出了卖家最后的心理价位不少。 8月以后,虽然在Thursfield街上没有继续卖出半独立, 但是Leaside的确有卖出其他同房型的物业(42Randolph, $1.22M,  8/22/2017)。 

Midtown的半独立的确是波动比较大的物业类型。

 2,25尺独立土地(20年内无装修, 以厨房为基准,接近纯地价)

 采样范围:Davisville, Allenby, Bedford Park, Chaplin Estate的25尺两层房屋。条件是没有20年以内装修过的痕迹, 以厨房为基准。 

Sherwood Park的没有算,因为那个区的房子更贵。Moore Park也不算, 因为采样太少, 而且算是高半个级别。211Old Grove是个例外,虽然内饰装修还好,我也放了进去,之后讨论原因。正如标题所说, 这类物业会无限接近纯地价。

点评:

在Midtown, 25尺两层独立屋算是最具代表性的物业,也是最常见的物业类型。 这种房子可装修, 可加建, 可拆建(之后有2500尺以上四房),攻守进退都一切自如。因为其灵活, 稳定, 高租金, 高需求,这种物业不仅是很多首次在Midtown职业家庭的首选, 也是众多保守投资者的最爱。很有戏剧性的是,今年春天25尺地价的最高峰和最低谷,都是在同一个社区, 同一条街上产生。 戏剧性的是史上无敌最低价的211 Old OrchardGrove的内饰装修,在Midtown的标准看真的算是中等以上了,至少比同街最高价287号强得多。

 3,25尺深度装修过/加建过的两层独立房(可以很舒适的居住)

 采样范围:Davisville和Allenby两区,貌似深度装修和/或加建过的25尺物业。 相比起上面那种类型的纯地, 这种房子在Midtown销量会更大一些。不同于北边翻建区土地的二元化(Bungalow就基本是地价, 要不就是翻建后的豪宅, 很少有人仅仅为了住bungalow而购买并大肆装修),Midtown 这种25尺的老房, 很多卖家会房屋交接之后不翻建, 而是仅仅加建/装修, 然 后一家人快乐地居住下去。因为这类物业选择面较广,我就选择了两个价格,环境与档次都不相伯仲的区, Allenby和Davisville放在一起做采样。

房价走势图:

 点评:

“深度装修/加建”的物业真的很难详细定义。每个房子装修的年数,深度, 加建的程度, 地下室的高度, 房间的数量, 一楼是否有洗手间,材料/设计上面花的钱与做的改动。。等等这一切的变量,使得精准对比这个类型的物业, 要十分的困难。 而相应地, 我也在挑选采样的时候相当慎重, 在我个人判断范围能力之内, 做到尽量公平。 在以上的Listing里, 222 Hillsdale是我觉得非常好的一个Deal, 也是我心目中的最低点。

而这个物业相比于2月底成交的同街491Hillsdale, 里面的状态只有更好。毕竟491没有加建,二楼地板也没有做。话说当时491Hillsdale在二月份以1.9M 走掉的时候, 我真的十分震惊。

 4,25尺宽翻建独立屋

 采样范围:Davisville和Allenby两区,25尺16年内翻建过的4房单车库独立屋。 25/30尺的翻建房在整个Midtown是比较抢手的物业, 也是绝大多数25尺宽土地上能发展出来的终极形态。 从过去15年的建筑标准来看,这种类型的房屋的标准配置是单车库(车库占地下室的空间), 4睡房,4卫生间, 地下室层高9尺+可以walkout, 主层完全开放式设计,9/10尺层高。有少量25尺翻建房屋可以批到地上三层。在这个类别里, 我的采样范围很类似于以上第三组的范围, 也是Allenby和Davisville. 很庆幸的是在过去的9个月内, 还是有不少销售记录供我们参考。

房价走势图:

点评:

在这一组里每一个房子都会有一些不同:因为翻建技术/风格/用料/设计等, 都不太一样。 我并没有进去过以上登出的每一座房子,但是根据照片,floor plan和在这个区的经验, 这些物业互相之间的差异都不会大到离谱。这些房子里我最喜欢的之一是685Oriole.虽然不是价格最便宜的房子, 但是这个物业的地点(Allenby中心区, 后院对公园, 离Eglinton地铁站可以走路直达)用料, 保养,楼层数量(三层完全是主卧室),甚至后院阳台等。。放在一起综合考虑, 只要$2.45M的话,在今天的标准看都是一个不错的Deal。当然, 最让我惊讶的销售记录还是198 Belsize,毕竟跟其他翻建房相比,198号从外观,内饰, 或设计上, 也只能算是中等偏上的水准。这个房子在6月中能卖到历史最高点,也是十分令人惊讶。

总点评

以下是四张表合起来的走势图:

Midtown的各类型房屋在年初都涨势汹汹。这个趋势实际上从去年年底就开始有苗头:12月的时候因为存量很少,为数不多的挂牌物业都竞争相当激烈。很多的买家蓄势待发在今年年初竞到了一些天价。

对4月20日的新政,反应最敏锐的是半独立屋,其次是25尺地皮。Midtown的半独立在传统上和独立有30%左右的差价,而今年年初因为出房极少,很多半独立鸡犬升天成了觉得已经永不可能买到独立物,而又希望进Midtown居住的人群们的替代品。这是经济实力较差的买家群体。没有装修过的25尺房虽然有些能凑合住人,但是对大部分希望在Midtown置业的居民来说稍微差了些,买入的人有较大量是投资者,以及经济不宽裕,但是希望未来可以慢慢装修的自住买家。

深度装修过的25尺房对新政没有那么敏感。有房子在新政之后些许走低,但是也有能卖到很不错价格的。而翻建过的房子几乎完全不受影响,有个别的房子甚至可以在六月卖到地区性历史最高价。 购买这两种物业的典型买家都是希望一切做好的最终用户,这些人的预算往往在180万到300万之间,购买房屋的动机还是以自己家庭的长期需要为主,看重的是房子的地点,功能性和舒适程度。这些买家的投资动机比较低,所以相应而言对短期市场的政策和风向的敏感度也会低很多。

除翻建房之外所有类型的物业的最低点基本集中在6月和7月。在达到最低点之后,各种物业都有小幅度反弹,这些物业的价格从7月中到如今,目前一直盘旋在2016年年底到2017年一月的范围。也可以说,这一波最好的捡漏时期已经过去了。

●    25尺单车为没毛病独立屋,只要能马虎住人,目前还是很难低于$1.5M 太多

●    半独立,目前价格基本稳定在$1.25M到$1.35M之间。

 结语:

潮水褪去的时候,没什么社区可以完全幸免于难而完全独善其身。然而不同的区域受影响的程度,反应的敏感性,触底和反弹的时间表都可以截然不同。从过去的5年来看, Midtown房子每年房屋的平均涨幅只能说中规中矩。然而从抗风浪程度的角度看,Midtown 的长线刚性,在今年8个月的风波中真的是可圈可点。

Yorkmills以南的Midtown区不比热门华人聚集地,毕竟是众多华人比较少去了解的一个世界。我希望以上的总结能给大家带来一些启发与帮助。在看到这段话的朋友, 非常感谢您有耐心可以读到这里,您一定是真爱。

原创作者:

Clark Cai,Chestnut Park Real Estate, 416-830-0940

 
Posted by: Victoria Zhang Team
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